ZákonStát a právo

Prodej zemědělské půdy. Prodejní vzorové smlouvy

Pozemky vhodné pro pěstování potravin požadované z hlediska kultur, jsou považovány za strategické cíle ve všech zemích. V Rusku, které sice považován za větší část svého území „zóny rizikového zemědělství“, vhodné pro zemědělské půdy v hojnosti, a jako další užitečné zdroje, které jsou pod kontrolou státu.

Pozemek pro zemědělství jako předmět transakce

Během přestavby, kdy došlo téměř k úplné změně právního rámce v zemi, stát ztratila svůj status jako jediného vlastníka pozemku. Přijato 25.04.1991, Land zákoník RSFSR a dodatky k ústavě z roku 1978 jedinců vlastnit neomezený počet míst pro různé potřeby. Tak vznikla moratorium na prodej zemědělské půdy na dobu 10 let, v případě svého volného příjmu, a 5 let od data zakoupení za poplatek.

Nicméně, s přijetím v roce 1993 ústavy všech omezení byla zrušena, a stránky se stanou plnoprávnými účastníky občanského obratu.

Land zákoníku Ruské federace (RF LC) v článku 11.1 vymezuje oblasti, jako součást plochy zemského, hranice, které jsou stanoveny a jsou registrována ve zvláštního zákona. Také oni jsou nepohyblivé, dělitelné, non-stravitelné, cenné věci, které mají své specifikum v podobě právního postavení (kategorie), který je nastaven v závislosti na účelu pozemku.

Mezi těmi, kdo jsou uvedeny v zákoně kategorií pozemků použitých pro potřeby zemědělské výroby, jsou v první řadě, vzhledem k jejich zvláštní význam pro stát. V části 1 článku 77 LC RF Mezi ně patří následující položky:

  • Oblastech mimo osídlení a určené pro zemědělské činnosti, - (. Farmách, skladování obilí a tak dále), pěstování plodin, chovu dobytka, seno, jakož i pro uložení příslušných zařízení.
  • Oblasti, ve kterých se můžete zapojit do zemědělství, ale v jiných kategoriích - půda vypořádání a nelesních půd lesní fondu.

Všechny položky jsou popsány v jeho složení je heterogenní, a určený k prodeji po jejich typy mohou zahrnovat:

Části zemědělské půdy

zemědělské půdy

Oblasti, které mají přednost při použití pro zemědělskou výrobu

Nezemědělské půdy

oblasti s předměty „pomocné“

Orné půdy (území pro pěstování plodin) interní komunikace
Vytrvalé plantáž potravinářské provozy (sady, vinice, atd.)

Lesní rostliny chránit před škodlivými účinky části (oheň, horké větry a tak dále.)

Vklady - země, dříve používán jako zorané pole, ale odešel v klidu zotavit plodné vlastnosti Pozemek pro trvalé nebo sezónní budov, staveb a zařízení, které jsou určeny pro skladování a zpracování zemědělských produktů
senoseč Vodní objekty - přírodní nebo syntetické uzavřené nádrže (rybníky, střih voda kariéry)
Communications, včetně rekultivace

Bez ohledu na složení a poměrech půdy, bude jejich prodej podléhá zvláštním pravidlům, jisté RF Land zákoník a federální zákon № 101-FZ (dále jen - zákon o obratu). Nicméně, tam jsou některé funkce na prodej a nákup zemědělské půdy s výrazným začleněním pomocného pozemku. Zejména, jejich složení, musí být podmínky výskytu a další použití v textu smlouvy.

Omezení týkající se prodeje pozemků

Civilní cirkulační oblasti se provádí s přihlédnutím k omezením uloženým v občanském zákoníku, Land zákoníku a dalších zákonů. Pod nimi porozumět podmínkám, zákaz které omezují vlastníka v okamžiku zcizení majetku (ulehčení, hypotéky, správa důvěra, nájemné, atd.).

Podle norem zákona o obratu, nákupu a prodeji zemědělské půdy má následující omezení:

  1. Pozemky nejsou převedeny do vlastnictví cizinců (jednotlivců nebo podniků), osoby bez státní příslušnosti, stejně jako ruské společnosti, je-li jejich základní kapitál podíl zahraničního vlastnictví více než 50%.
  2. Oblasti nemohou být prodávány s následnou změnou kategorie (cílového). V tomto případě, poté, co se transakce dovoleno měnit povolený využívání půdy. Například, plochy pro sečení je možno převést na pastvinách.
  3. Podle článku 4 vzadu, ve vlastnictví jednoho subjektu (osoby nebo podniku) lze definovat pouze oblast - od 10 do 100% z celkového počtu ploch v hranicích obcí. Konkrétnější omezení nastavit regionální předpisy.

Předkupní práva na nákup pozemků

Článek 8 zákona definuje hlavní překážku volnému pohybu půdy - priority regionu pro nákup pozemků, pokud je prodáván. S ohledem na strategický význam této oblasti a potravin, omezení na zvláštní objednávku odcizení, docela rozumně.

Podstatou předkupních práv je, že prodávající s úmyslem uzavřít v budoucnu kupní smlouvy o prodeji areálu, je povinen písemně poskytnout následující informace:

  • Hodnota pozemků a životních řešení sporů mezi smluvními stranami (ne více než 90 dnů);
  • plocha objektu a q hektar. metry;
  • Místo (adresa) část katastrálního registrační informace;
  • katastrální (podmíněná) počet pozemků;
  • Informace o prodejci, včetně kontaktních údajů.

Toto oznámení není nutné zadávat informace o zákazníkovi. Zákon vyžaduje zápis o odcizení své vlastní vůle. Také tento dokument nepřináší vznikl jakýkoli závazek k prodeji.

Oznámení se přenáší do kanceláře nebo úřad zaslal dopis se seznamem příloh. V následujících příslušných poznámek a dokumentů, bude hlavním důkazem v soudních sporech o platnosti smlouvy o prodeji.

V případě, že výkonný orgán (ministerstvo, ministerstvo, odbor) region odmítne koupit, prodávající s příslušnou zmínku, je prodej pozemků zemědělské půdy by měla být držena po dobu 1 roku. Ale rozhodnutí o koupi pozemku může být pozitivní. V takovém případě začnou jednat článcích regionální zákony, které stanoví konkrétní postupy pro oznámení prodejci (oznámení, objednávky nebo regulace) a registrace následné smlouvy o prodeji a nákupu.

Například prodej zemědělské půdy v Moskevské oblasti na základě odstavce 3 článku 10 počtem zákona 75/2004-OZ města 12.06.2004, které se koná do 60 dnů ode dne přijetí obecního tělo na nákup pozemků.

Kromě práv regionu nebo obce, ruská legislativa dává výhodu a další:

  1. Nájemník v bodě 8 článku 22 Land zákoníku Ruské federace má právo na koupi pronajaté pozemky od státního vlastnictví půdy před všemi ostatními zúčastněnými osobami.
  2. Když majitel bankrotu - Organizace pro zemědělství - vlastník sousedního pozemku, má právo předkupní svůj majetek.

Soulad s preferenčními nákupních podmínek požadovaných. V případě porušení, nákup a prodej zemědělské půdy nemůže proběhnout nebo být zrušena u soudu.

Nabídka k prodeji pozemků: Vzorek

Normy články № 101-FZ rozvíjeny na regionální úrovni, a to prostřednictvím vydávání zvláštních zákonů. Například prodej zemědělské půdy v Ivanovo regulované zákonem № 31-oz 8. května 2008 „Na zadní části země v regionu Ivanovo.“ V ostatních regionech je situace na odcizení těchto předmětů jsou zahrnuty v obecných zákonů jako samostatnou kapitolu nebo sekce.

To samé platí, pokud jde o oznámení o budoucím prodeji pozemku. Ve většině krajů, jsou vyzváni, aby poslat dopis ve volné formě, pokud ji se všemi potřebnými informacemi. Ale v některých oblastech podobě schváleny výkonným orgánem. Například v oznámení Nižnij Novgorod Region musí být v souladu s přílohou № 1 rozhodnutí vlády № 453-R ze dne 13.března 2012

Cesty k transakci pro akvizice části

Smlouva jako právní skutečnosti, se jeví jako důsledek jejího uzavření postupů mezi nezávislými stranami (kupující a prodávající), což je dosáhnout dohody o všech podmínkách. Nicméně, je třeba uzavřít dohodu a za následujících podmínek:

1. Příprava půdy.

Prodej zemědělské půdy může být provedeno pouze ve vztahu k některým jednotlivých lokalit, což znamená, že procházejí procesem mapování (zřízení a konsolidaci hranic na zemi) a katastrální zápis v souladu se spolkovým zákonem № 221-FZ ze 24.07.2007

2. Oznámení o výkonné moci v této oblasti a / nebo oblasti touha prodat pozemky na konkrétních podmínkách a získat od nich přiměřenou reakci.

3. Získání souhlasu třetí strany k prodeji, vyjádřené v písemné formě. Současné zákony poskytují pro následující typy z nich:

  • Souhlas manželky majitele k prodeji (bod 3 článku 35 zákona o rodině).
  • Souhlas dočasný správce, schůzi věřitelů nebo osobě zajišťující finanční bezpečnost (články 64, 82 a 101 spolkového zákona № 127-FZ z 26.10.2002 ‚o úpadku‘).
  • Souhlas vlastníka (jednotlivé farmy, zemědělství) sousedící oblasti v případě, že stejné místo je prodávající ve stavu úpadku ve fázi konkurzu.

Výše uvedený seznam podmínek je otevřen, jak je potřeba pro některé akce na uzavření kupní smlouvy je závislá na mnoha faktorech, včetně úložiště samotného, jeho umístění, držitele práv, způsobu vyloučení.

Například, je nutná při opětovném prodeji bez průzkumných prací, jako předmětu zakázky je již uveden na příslušném účetnictví. kdy se požaduje oznámení orgánů záměru prodat pouze v případě, že prodávající je soukromá osoba.

nezbytné podmínky

Ustanovení § 432 občanského zákoníku (občanského zákoníku), je stanoveno, že před samotným uzavřením transakce a převod vlastnictví a peníze stranami se musí dohodnout na následujících podmínek:

1. Předmět smlouvy - úplný popis pozemků, aby se odlišila od ostatních. V praxi vyvinula sadu informací, které musí být zadaný ve smlouvě:

  • katastrální číslo;
  • adresa (umístění);
  • Oblast hektar nebo čtvercový. metry;
  • kategorie a povolená použití.

2. Cena za vyvlastněné pozemky - materiálním vyjádřením povinnosti zaplatit prodávajícímu podle svých podmínkách kupní smlouvy. To může být zadán jako pro celé území jako celek, a na jednotku plochy. Strany se mohou svobodně zvolit velikost ceně, ale nelze měnit libovolně.

Při absenci těchto podmínek smlouvy prodejní plochy nebudou podepsány, ale samotná dispozice svého majetku na jiné osoby jen se to nestane.

Práva a povinnosti prodávajícího na pozemku

Pozemek na prodej zemědělské půdy znamená nejen definici objektu a cenu, ale i kompletní regulaci činností stran (prodávající a kupující) na přenos, převzetí a zaplacení majetku, jakož i následný technický průkaz v Rosreestra.

Práva a povinnosti vlastníka stanoveny platnými právními předpisy Ruské federace, a jsou následující:

1. Povinnosti a práva prodávajícího.

1.1. Poskytne veškeré dostupné informace o zátěžových (omezení) část, kvalitu a vyhlídky pro jejich zamýšlené použití. Tyto informace:

  • o povolení k specifické typy zemědělství (vinic, zařízení, vytvoření objektu, atd);
  • přítomnost sousedních stanic, které nemají žádný vliv na získanou části;
  • kvalitativní vlastnosti na zemi, které mají vliv na použití a náklady;
  • další údaje, které by mohly nějakým způsobem změnit rozhodnutí kupujícího ke koupi.

Práva k pozemkům mohou být omezeny na zřízení na regionální úrovni, specifické požadavky na použití a způsobu řízení a musí být spojena s ochranou zvířat a rostlin světů, ochrany půdy, lokalita vzácných druhů zvířat a ptáků, přírodní migrační trasy a tak dále.

Majitelé pozemků nemusí vědět o všech omezeních, ale je nutné zadat ve smlouvě jsou ty, které jsou známy.

1.2. Převést půdu.

Podle tohoto ustanovení se týká akcí prodávajícího z věcné i právní při zavádění kupujícího vlastnictví půdy. A znamenal ne doslovný význam „přiznání“, a která je zakotvena ve slově je zákon.

V souladu s odstavcem 1 článku 224 občanského zákoníku, jakýkoliv předmět je považován za být udělena po přímém vstupu do vlastnictví kupujícího. Ten může být vyjádřen jako část majetku uvolňování prodávajícího nebo zastavení zemědělství.

Povinnost přenosu se provádí v podobě zvláštního dokumentu - smlouvě o převodu a převzetí podepsané smluvními stranami a teprve pak lze považovat za splněnou.

2. Základní právo prodávajícího je možnost požadovat včasné zaplacení pozemků podle podmínek kupní smlouvy. Je-li vlastnost odcizil výkonnou moc, mohl:

  • sledovat bezpečnost a využití lokality;
  • vyžadují zamýšlené použití majetku, jakož i plnění dalších povinností na využití území.

Práva a povinnosti kupujícího pozemku

Ustanovení o akcích a schopnosti kupujícího, jako pravidlo, jsou podobné s ohledem na prodejce. Kromě toho se tento nemusí být schopen plnit své povinnosti bez odpovídajících činností kupujícího. Obecně je lze rozdělit do 2 skupin:

1. Základní povinnosti.

1.1. Cash hodnota pozemků ve výši, podmínky a postup stanovený ve smlouvě o prodeji. Zpravidla to má za následek převod finančních prostředků na účet v pořadí úplného zaplacení.

1.2. Akce zaměřené na přijetí země do skutečného vlastnictví půdy a dělat akt přijímání a předávání.

Počet dalších stanovenými povinnostmi na kupujícího, je poměrně velká a obvykle zahrnuje dohoda o úhradě daně z pozemků není ode dne změny vlastníka pozemku v evidenci daňových orgánů, a ode dne uzavření smlouvy o prodeji nebo začátkem skutečného využití objektu. Je zpravidla povinny provádět, a platit za registraci převodu práv k pozemkům v ruských rejstříku orgánů.

Je-li předmětem prodeje majitel chová jako orgán, ostatní povinnosti mohou být převedeny na kupujícího, včetně:

  • údržbu softwaru a zlepšení sousední území, a přístupové cesty;
  • Podmínky a postupy pro rozvoj výsadby oblasti;
  • zajištění volného přístupu zástupců státních orgánů v této oblasti pro účely zemědělství a ověřování;
  • Zachování průzkumu, markerů průzkum;
  • jistá množina a načasování činností k ochraně a zlepšení stavu půdy.

2. Právo Kupující Hlavní věc splňuje povinnosti prodávajícího a požadovat včasné převod pozemku s hladkou realizaci svých pravomocí vlastníka:

  • Konstrukce budov a staveb pro zemědělské účely;
  • použít pro své vlastní účely veřejného minerály, podzemních a uzavřených vodních ploch;
  • zavlažování, odvodnění, obdělávání půdy, rybníky zařízení (rybníky a napojena lomy).

Smlouvy získávání půdy nejsou závazné a jsou utvářeny podle obecných pravidel o prodeji nemovitostí. Ale to není zakázáno používat dříve existující přístroje, formy smluv. Například pořadí RF Roskomzema 1-16 / 770 z 06.02.1993 byla schválena smlouva vzorku na prodej zemědělské půdy. V současné době je tento dokument neplatný, ale může sloužit jako reference pro transakce na zcizení pozemku.

Neplatné ustanovení kupní smlouvy

Odstavec 2 článku 37 RF katastru zákoníku vyjmenovává podmínky, za kterých se bude prodej zemědělské půdy za neplatnou:

  1. Právo prodávajícího nebo jakoukoli jinou osobou pro vykoupit majetek zpět na vůli, nebo za jakýchkoli okolností. Přítomnost takového ustanovení je v rozporu se samotnou podstatou majetku.
  2. nová omezení vlastníka (nabyvatel) možnosti dalších zakázek získaných majetku. Například zákaz hypotéky, výsadba určité plodiny, leasing a tak dále.
  3. Prodejce osvobození země od závazku, pokud nárok a nárok na pozemku třetí strany nebo orgány veřejné správy. povinnost uhradit kupujícímu za škody nebo odstoupení překážek využívání půdy stanovených v článku 461 občanského zákoníku.
  4. Popis činností budoucího majitele, nějakým způsobem souvisí se změnou kategorie pozemků nebo jeho použití pro jiné účely, tedy nikoli pro zemědělství.

Zavedení těchto omezení má určitý smysl a účinnost. Například díky nim výjimkou případů, kdy pod záminkou prodeje je smlouva o zástavě. V závislosti na míře a rozsahu zahrnutí do dohody o prodej zemědělské půdy může být zrušena částečně nebo v plné výši.

Způsoby, jak vstoupit do kupní smlouvy

S přihlédnutím k vlastnictví a mohou struktura identifikuje následující postup pro prodej zemědělské půdy:

  1. Akvizice soukromé pozemky pro všestranné nákup a prodej pravidel za předpokladu, § 7 kapitoly 30 občanského zákoníku, články 30 a 38 RF Land zákoníku, článek 8 federálního zákona № 101-FZ.
  2. Akvizice webu prostřednictvím výběrových řízení (nebo aukce). Obvykle se tento postup provádí při převodu pozemků ve veřejném vlastnictví. Samostatná pravidla stanoví zvláštní prodej zemědělské půdy prostřednictvím aukcí, chybí, a normy zákona o obratu odkazují na standardní ustanovení článku 38-38.1 na LC RF.
  3. Místo pořízení nájemce. S tímto způsobem nákupu je velmi důležité vlastnictví. V případě, že prodej je předmětem zvláštního oddílu, se transakce odehrává na mezinárodně dohodnutých pravidel. Ale koupi pronajaté pozemky od státu nebo oblasti, jak vyplývá z odstavce 4 článku 10 zákona o obratu, je možné výhodným způsobem, ale pouze v případě neexistence platných předpisů vydaných státními nebo obecními úřady poskytnout pozemek na leasing.

Zásada smluvní volnosti platí zejména, a na cestě k jeho uzavření, což umožňuje nakládat pozemků nejen pro univerzální pravidla, ale přes soukromé pozemky aukce (dražby). Ustanovení zákona o obratu neumožňují, nutí splnit povinnost v oznamovací orgánu předmětu záměru prodat pozemky.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 cs.birmiss.com. Theme powered by WordPress.